Деньги «на руки» хозяйке, или Как вывести рынок аренды недвижимости из тени

Вполне естественно, что отрасль нуждается в четком регулировании, которое позволит защитить как собственника жилья, так и нанимателя. В свою очередь, Кабмин не раз пытался вывести эту отрасль из тени, но пока ни одна из этих попыток не была успешной.

Как рынок регулируется сейчас?

В Украине аренда жилья регулируется Гражданским кодексом Украины. По всем правилам арендодатель и наниматель жилья обязаны заключать официальный договор, в результате которого собственник жилья раз в квартал обязан платить 18% подоходного налога и 1,5% военного сбора от полученного дохода. Например, если за квартиру хозяин просит 6000 грн в месяц, с этой суммы он должен отдавать в госказну 1170 грн. Однако, лишь 10% украинцев сдают свое жилье официально.

Также интересно, что после заключения договора наниматели имеют право на временную регистрацию места пребывания. Сейчас же все происходит совсем иначе: собственники жилья не платят налоги и опасаются регистрации места пребывания по адресу проживания нанимателей жилья. Пока договоры заключаются словесно, до первой порчи или кражи имущества, а также необходимости заселить другого жильца, который готов заплатить больше. Плюс сфера аренды жилья довольно часто связана с мошенниками, которые берут деньги за аренду и скрываются в неизвестном направлении, оставляя жертву без денег и крыши над головой.

За рубежом ситуация лучше?

В отличие от Украины, в странах Европы фонд арендного жилья составляет в районе 60-70%. А это означает, что бюджет ежегодно пополняется за счет рынка аренды недвижимости и эта отрасль давно вышла из тени. А собственник жилья и наниматель защищены законом, поэтому любое разбирательство может быть улажено с помощью органов полиции или же суда.

И как же вывести рынок из тени?

Ассоциация специалистов по недвижимости выступает за снижение ставки налога на доходы физических лиц с 18% до 5% для операций по аренде жилой недвижимости с целью детенизации рынка. Риэлторы считают, что только так можно побудить украинцев платить налоги в казну и вывести этот бизнес в легальную плоскость. Как и в случае с европейскими соседями, огромным бонусом украинцы получат защиту государства в случае разбирательств.

На данный момент при сдаче физическим лицом своей недвижимости в аренду сделка облагается 19,5% налогов – 18% НДФЛ и 1,5% военный сбор. Если же собственник жилья оформит статус физлица-предпринимателя, то он уплачивает 5% налога, при этом присутствует ограничение по площади объекта.

Но ведь не все арендодатели готовы оформлять ФЛП

далеко не каждый арендодатель готов ради одной сделки оформлять статус ФЛП, и этот факт стоит учитывать. В то же время, для сделок по купле-продажи недвижимости максимальная ставка НДФЛ для резидента Украины – 5%. Те же, кто не хочет регистрировать ФЛП, тратить свое время и деньги на это мероприятие, сдают жилье «в темную».

Как отмечает президент АСНУ Юрий Пита, сделав НДФЛ 5% абсолютно для всех физлиц, как при купле-продажи недвижимости, государственная казна значительно пополнится, а рынок выйдет из тени. По его данным, клиенты действительно готовы платить 5% налога при аренде недвижимости.

Каковы инициативы государства?

Еще в 2019 году правительство разрабатывало законопроект, который смог бы детенизировать украинский рынок арендного жилья. Упор делался на введение арендного жилья на государственном уровне, т.е. Министерством регионального развития было выдвинуто предложение о строительстве государственного жилья, которое будет сдаваться в аренду. Это предложение нардепы вносят практически ежегодно, начиная с 2015 года, однако инициатива не находит поддержки со стороны застройщиков.

Дело в том, что жилье для аренды нужно не только построить, но еще и постоянно обеспечивать его эксплуатацию, что несет в себе дополнительные расходы для застройщиков, что не имеет прямого отношения непосредственно к строительному процессу.

А как же окупаемость?

Кстати, застройщикам неинтересна подобная инициатива также по причине длительного срока окупаемости проекта. Сооружение одного дома под аренду будет окупаться в течение 30-40 лет, поскольку наниматели жилья будут платить помесячную аренду. А это означает, что застройщик попросту не сможет начать новый проект. Особенно это касается компаний, чьи мощности зависят напрямую от инвестиций покупателей.

Строительные фирмы больше заинтересованы в продаже, а не аренде квартир, и настроены возвращать вложения максимально быстро, а не ждать этого десятилетиями. Без окупаемости вложений невозможно будет начать строительство новых объектов.

Материал подготовила Кристина Труфанова