Около 90% арендного жилья в Украине находится в тени. Пока правительство думает, как детенизировать рынок аренды недвижимости, предприимчивые украинцы продолжают сдавать жилье «в темную», уклоняясь от уплаты налогов в государственную казну. Maanimo разбирался, как правительство планирует выводить отрасль из тени и что для этого предпринято.
Комментарии 1Вполне естественно, что отрасль нуждается в четком регулировании, которое позволит защитить как собственника жилья, так и нанимателя. В свою очередь, Кабмин не раз пытался вывести эту отрасль из тени, но пока ни одна из этих попыток не была успешной.
Как рынок регулируется сейчас?
В Украине аренда жилья регулируется Гражданским кодексом Украины. По всем правилам арендодатель и наниматель жилья обязаны заключать официальный договор, в результате которого собственник жилья раз в квартал обязан платить 18% подоходного налога и 1,5% военного сбора от полученного дохода. Например, если за квартиру хозяин просит 6000 грн в месяц, с этой суммы он должен отдавать в госказну 1170 грн. Однако, лишь 10% украинцев сдают свое жилье официально.
Также интересно, что после заключения договора наниматели имеют право на временную регистрацию места пребывания. Сейчас же все происходит совсем иначе: собственники жилья не платят налоги и опасаются регистрации места пребывания по адресу проживания нанимателей жилья. Пока договоры заключаются словесно, до первой порчи или кражи имущества, а также необходимости заселить другого жильца, который готов заплатить больше. Плюс сфера аренды жилья довольно часто связана с мошенниками, которые берут деньги за аренду и скрываются в неизвестном направлении, оставляя жертву без денег и крыши над головой.
За рубежом ситуация лучше?
В отличие от Украины, в странах Европы фонд арендного жилья составляет в районе 60-70%. А это означает, что бюджет ежегодно пополняется за счет рынка аренды недвижимости и эта отрасль давно вышла из тени. А собственник жилья и наниматель защищены законом, поэтому любое разбирательство может быть улажено с помощью органов полиции или же суда.
И как же вывести рынок из тени?
Ассоциация специалистов по недвижимости выступает за снижение ставки налога на доходы физических лиц с 18% до 5% для операций по аренде жилой недвижимости с целью детенизации рынка. Риэлторы считают, что только так можно побудить украинцев платить налоги в казну и вывести этот бизнес в легальную плоскость. Как и в случае с европейскими соседями, огромным бонусом украинцы получат защиту государства в случае разбирательств.
На данный момент при сдаче физическим лицом своей недвижимости в аренду сделка облагается 19,5% налогов – 18% НДФЛ и 1,5% военный сбор. Если же собственник жилья оформит статус физлица-предпринимателя, то он уплачивает 5% налога, при этом присутствует ограничение по площади объекта.
Но ведь не все арендодатели готовы оформлять ФЛП
далеко не каждый арендодатель готов ради одной сделки оформлять статус ФЛП, и этот факт стоит учитывать. В то же время, для сделок по купле-продажи недвижимости максимальная ставка НДФЛ для резидента Украины – 5%. Те же, кто не хочет регистрировать ФЛП, тратить свое время и деньги на это мероприятие, сдают жилье «в темную».
Как отмечает президент АСНУ Юрий Пита, сделав НДФЛ 5% абсолютно для всех физлиц, как при купле-продажи недвижимости, государственная казна значительно пополнится, а рынок выйдет из тени. По его данным, клиенты действительно готовы платить 5% налога при аренде недвижимости.
Каковы инициативы государства?
Еще в 2019 году правительство разрабатывало законопроект, который смог бы детенизировать украинский рынок арендного жилья. Упор делался на введение арендного жилья на государственном уровне, т.е. Министерством регионального развития было выдвинуто предложение о строительстве государственного жилья, которое будет сдаваться в аренду. Это предложение нардепы вносят практически ежегодно, начиная с 2015 года, однако инициатива не находит поддержки со стороны застройщиков.
Дело в том, что жилье для аренды нужно не только построить, но еще и постоянно обеспечивать его эксплуатацию, что несет в себе дополнительные расходы для застройщиков, что не имеет прямого отношения непосредственно к строительному процессу.
А как же окупаемость?
Кстати, застройщикам неинтересна подобная инициатива также по причине длительного срока окупаемости проекта. Сооружение одного дома под аренду будет окупаться в течение 30-40 лет, поскольку наниматели жилья будут платить помесячную аренду. А это означает, что застройщик попросту не сможет начать новый проект. Особенно это касается компаний, чьи мощности зависят напрямую от инвестиций покупателей.
Строительные фирмы больше заинтересованы в продаже, а не аренде квартир, и настроены возвращать вложения максимально быстро, а не ждать этого десятилетиями. Без окупаемости вложений невозможно будет начать строительство новых объектов.
Материал подготовила Кристина Труфанова
Меньше воровать надо,чтобы бюджет пополнялся,и запускать производство,а не закрывать заводы,правительство отменило субсидии,пособии,какой толк от такого правительства?хотите,как в Европе вывести из тени,дайте европейские зарплаты,пособия,пенсии,помощь при карантине.Хотите ничего не давать,и норовите все обложить налогом,депозиты,аренду,земельные паи,квадратные метры жилья,осталось за воздух налог установить.Квартира окупается лет 20арендой,еще вы суетесь с налогом.Меньше воровать надо и зп себе уменьшите,и бюджет пополнится сразу