Жилье в лизинг или ипотеку: в чем отличие и выгоды для украинцев?

Совсем скоро в Украине появится еще одна программа доступного кредитования для покупки жилья, в рамках которой определенные категории граждан смогут обзавестись долгожданной квартирой или домом даже не под 7%, а под 5% годовых. Но какие подводные камни существуют у обеих программ, и что выгоднее для украинцев – лизинг или ипотека, Maanimo спросил у экспертов.

Комментарии

Орыся Юзвышин, директор департамента розничных клиентов Кредобанка:

На сегодня имеется минимум информация о программе финансового лизинга жилья, без изложения деталей и, следовательно, определить риски, которые могут понести банки при участии в этой программе, пока невозможно. Поэтому подробнее об этом можно будет говорить после официальной публикации данной программы. Также трудно сказать, какой в ​​этой модели будет роль банков - минимальной (только операционной - для выдачи кредитов) или шире (кредитной - оценки платежеспособности клиентов и др.).

Мы знаем, что на активизацию рынка ипотеки в этом году в рамках программы «Доступная ипотека 7%» выделено около 300 млн грн. На данный момент программа находится на начальном этапе. Кроме того, на рынке наблюдается нехватка недвижимости, которая отвечает требованиям этой программы.

Виталий Годун, начальник управления развития продуктов Укргазбанка:

В случае оформления кредита происходит полная оплата за товар, соответственно, клиенту (заёмщику) сразу же переходят права собственности на недвижимость. С лизингом иначе – права перейдут клиенту только после полной оплаты.

На самом деле для программы «Доступна ипотека под 7%» надо не так уж и много средств, поскольку это не частичная оплата за недвижимость, а компенсация части процентной ставки по кредиту. На примере одного кредита: банк начисляет проценты на фактический остаток, и чем больше клиент погасил, тем меньше начислений по процентам и, соответственно, нужна меньше сумма для компенсации части процентов.

Василий Невмержицкий, советник председателя правления Кредитвест банка:

Главное отличие лизинга заключается в том, что объект недвижимости остается в собственности кредитора до выполнения заемщиком всех обязательств по договору, т. е. фактически последний постепенно выкупает квартиру у банка. Как только все обязательства по договору выполнены, кредитор передает право собственности заемщику, точнее лизингополучателю.

Строго формально это менее рисковая операция для кредитора, чем классическое кредитование. Договор может существенно ограничивать права лизингополучателя, например, в части регистрации несовершеннолетних, передачи в аренду третьим лицам, реконструкции, снимая часть рисков. При этом ключевой риск потери залога вообще исключен.

Однако в банковской системе такой механизм применяется нечасто. Одна из ключевых причин заключается в том, что управление недвижимостью не является профильной деятельностью банка. А в случае с лизингом банк скорее становится раньте, чем кредитором со всеми вытекающими последствиями.

Эта одна из главных причин, почему многие финучреждения, имеющие такие продукты, выводят их за рамки банка. Как правило, этим направлением занимаются дочерние финкомпании с лицензией на лизинг. В таком формате можно вести и более мягкую рисковую политику, и соблюдать нормативы гораздо проще.

Еще одна причина – риски, которые возникают у заемщика. Очень часто последних пугает тот факт, что они не являются собственниками приобретаемого жилья.

Все зависит от конкретного подхода. К примеру, если в рамках проекта государство будет финансировать строительство домов, квартиры в которых затем будут отдаваться в лизинг, потребуется немалый объем средств. Возведение сотни домов среднего класса обойдется по меньшей мере в 10 млрд грн. Но хватит ли такого объема, чтобы получить желаемый экономический эффект в виде процентов роста ВВП – вопрос дискуссионный.

Да, потом эти дома можно отдавать в залог, привлекая новое финансирование для строительства следующих зданий. Но на старте такой подход все равно потребует 10-20 млрд грн. Очевидно, что взять их в бюджете можно только за счет сокращения других статей расходов.

С другой стороны, власти сумели найти возможность профинансировать проект «Большого строительства», польза от которого для экономики ни у кого не вызывает сомнений. Запуск масштабного ипотечного кредитования или лизинга жилья способна принести еще больший экономический эффект. С этой точки зрения вложения бюджетных средств в проект оправданы.

Теоретически, под этот проект можно выпускать облигации и привлекать средства у международных инвесторов под госгарантии. Но на этапе запуска проекта это будет очень непросто сделать, поскольку де-факто проект будет существовать только на бумаге. И все эти нюансы отлично понимают в правительстве. Дискуссии вокруг запуска этого проекта продолжаются. И тот факт, что спустя 3 месяца после создания «Украинской финансовой жилищной компании» так и не представлена конкретная модель финансирования покупки жилья, только подтверждает это.

По материалам Maanimo.com
Комментарии