Кахабер Карелі: «Земельну реформу я називаю «паперовою»
Те, що земельна реформа в Україні точно буде реалізована, вже чітко озвучено президентом. Але цей процес буде проходити поступово в кілька етапів. При цьому уряд до сих пір обговорює особливості та шляхи вирішення проблем з ринком землі. Про те, який прибуток реально може принести земельна реформа, скільки га доцільно віддавати в одні руки, яка вартість української землі, а також про продаж ділянок іноземцям в інтерв’ю для Maanimo розповів доктор економічних наук, експерт із земельних питань Кахабер Карелі (Грузія/Україна) .
Про прибуток
– Наскільки реальним є озвучений міністром економіки Міловановим варіант прибутку (9 млрд доларів) від продажу землі в перші місяці земельної реформи?
– Я з великою обережністю довіряю всіляким «цифровим» прогнозам, і це не зовсім моя вина. Доказом тому можуть послужити дані, наведені міністром під час парламентських слухань з питань земельної реформи в грудні 2019 року. Він, зіставляючи дію мораторію і вільного ринку на бюджет країни, заявив наступне: «Нормальна робота ринку землі всього за три місяці наступного року принесе близько 9 млрд грн. У 2021 році такий ріст очікується на рівні 30 млрд грн».
Якщо за прогнозом за три місяці до держскарбниці надійдуть 9 млрд грн, то за 2020 рік бюджет країни повинен отримати цілих 36 млрд грн. І ось питання: де ж обіцяне зростання, якщо за 2020 рік надійдуть 36 млрд грн, а за 2021 рік – 30 млрд грн, то тут жеж самі збитки? Було б цікаво, якщо б пан Милованов охарактеризував джерело цих грошей: це продаж державних земель або щось інше.
Цифрами маніпулювати неважко. Міністр наводить слова аграріїв, що якщо ринок землі буде добре розвиватися і будуть інвестиції, то ціна на землю може вирости і до $ 5-6 тис. в певних районах за 1 гектар через кілька років. По-перше, не відзначено, про які райони йдеться, а по-друге, якщо ознайомитися з рекламними оголошеннями, то можна переконатися, що в деяких місцях України 1 га землі вже коштує в рази більше зазначеної суми.
Про норму «в одні руки»
– Законодавчо норма землі «в одні руки» визначена в 200 тисяч гектар. Яка ймовірність того, що почнуть масово з’являтися схеми, які дозволять опосередковано зосереджувати в руках однієї людини контроль над землями, що значно перевищують зазначений максимум?
– З огляду на високий рівень корупції в Україні та незаконослухняність, на жаль, така небезпека реальна. Варто відзначити, що в період дії мораторію кілька мільйонів гектарів землі були продані в обхід закону, і про це говорять багато українських посадовців. Треба врахувати факт, що в 2017 році, щоб залучити додаткове фінансування на сільгоспроботи, були створені фейкові підприємства, так що «навички» для отримання додаткових площ вже є. І один цікавий факт: на сьогодні п’ять великих агрохолдингів обробляють більше 200 тис. га. Я вважаю, що 200 тис. га в одні руки – це досить багато.
– Що виграють від реформи українці, які проживають в сільській місцевості?
– Якщо Ви маєте на увазі власників пайових ділянок, то вони отримають право на власний розсуд розпорядитися своїм майном, вони зможуть продати, взяти кредит, подарувати і т.д., а з приватизацією або орендою комунальних земель користь відчують всі сільські жителі. Від впорядкованості земельних проблем Україна в цілому отримає користь: земельні відносини будуть відповідати цивільним ринковим відносинам з витікаючими звідси позитивними факторами. В першу чергу, виправдання іміджу України як країни-реформатора і колишні «сірі» гроші, що надійшли в скарбницю.
Але якщо скасування мораторію не здійсниться вкрай обдумано і обережно, то можна отримати непередбачуваний результат.
Про іноземців
– Є побоювання, що іноземці почнуть скуповувати українську землю. Уряд заперечує можливість такого розвитку подій –на придбання землі іноземними інвесторами накладені обмеження. Наскільки реальною є і з яких причин подальше дострокове скасування цих обмежень? Чи будуть шукати способи їх обійти?
– Мені ніяково коментувати думки, що такої перспективи немає, і це всього лише необгрунтована боязнь. Сьогодні в Україні працюють дев’ять іноземних агрохолдингів і кілька агрокомпаній спільного фінансування. Той аргумент, що якщо іноземці не скупили несільськогосподарські землі, то вони не скуплять і землі сільськогосподарського призначення, не витримує критики. Іноземних інвесторів притягує як висока родючість українських земель, так і дешева робоча сила, яка, на жаль, за останній період масово почала виїжджати з країни. Не треба перебільшувати, що «китайці» по всій Україні байдуже будуть купувати землі, але інтерес з боку іноземних підприємств буде спостерігатися на початковому етапі процесу, а подальша їх активність буде залежати від запропонованих умов.
Хоча, коли йдеться про допуск іноземців на земельний ринок в Україні, треба врахувати той факт, що Єврокомісія зажадала від пострадянських країн (Угорщини, Словаччини, Литви, Латвії та Болгарії) скасувати обмеження на придбання іноземцями с/г землі, тому що це ущемляє права громадян ЄС і заважає вільному обігу капіталу. Так що після вступу в ЄС до такого повороту подій все повинні бути готовими.
Посол Німеччини в Україні Анка Фельдгузен висловила надію, що, наприклад, у німецьких фермерів, які вже давно обробляють землю в Україні, буде можливість купити цю землю.
Про зарубіжний ринок землі
– Який позитивний досвід може почерпнути для себе Україна в роботі земельного ринку за кордоном?
– Коли я ознайомився з проведеною в Україні реформою, мене вкрай здивувала різниця мінімальної і максимальної площі пайових ділянок – 0.18 га і 20 га. Я так і не зрозумів, чому ринок відразу не був запущений, і до чого був введений мораторій. Цим проблема практично була законсервована. У жодній країні немає схожої ситуації, так що для вирішення сьогоднішньої проблеми не варто поглядати на інших, для скасування мораторію треба знайти виключно власне рішення.
Той досвід, який є в інших країнах, треба перейняти, але тільки на сільгоспземлі держвласності, і не наосліп, функцією copy-paste, а осмислено «підігнати» їх під українські реалії. Але треба врахувати, що з усіх 41 млн га сільгоспземель в державній власності залишилося лише 10 млн га, решта 31 млн га – це приватна власність.
Зарубіжні країни вибрали свою форму для проведення цієї найважливішої реформи. У країнах Балтії землі повернули сім’ям колишніх власників, а іншим було виділено присадибні ділянки. В Угорщині «нащадкам» видали компенсації у вигляді ваучерів, а землі розділили серед нинішніх груп користувачів. У Польщі навідріз відмовилися від реституції, і сім’ї мають перевагу в закупівлі цих земель. У Грузії всім бажаючим були виділені земельні ділянки відповідно до їх діяльністі.
Попередній уряд України, на яке довелося закінчення дії мораторію, безславно закінчило свою діяльність в земельній сфері. Так і залишилася на словах ініціатива екс-міністра Тараса Кутового про продаж права оренди, а це позбавило б від корупції в цьому сегменті.
Про вартість
– Ціна 1 гектара землі анонсована на рівні 2-2,5 тис. доларів. Чи дійсно вона завищена, з урахуванням того, що багато охочих купити землю можуть дозволити собі купувати її за ціною не більше 500-1000 доларів за гектар?
– У деяких районах земля вже коштує дорожче. Ті, хто проти скасування мораторію, радять почекати, поки середня ціна не зрівняється з польськими показниками. Почав шукати ці польські ціни і здивувався. Наведені цифри коливалися від 2,5-3 до 11 тисяч доларів. І якому джерелу можна вірити?
Я не довіряю середнім показникам по країні, і вищенаведений приклад – яскравий доказ того. Мені здається, отримані дані в якійсь мірі залежать від мети дослідника. Для отримання середньої вартості 1 га потрібно провести дуже трудомістку роботу.
Після скасування мораторію висловлюються думки, що ціни на землю миттєво злетять. Це в корені невірно. Включимо елементарну логіку: після зняття мораторію багато пайовиків (а їх 7 мільйонів!) отримають можливість продати свої ділянки. Скільки відсотків з них вирішать виставити свою власність на ринку, важко спрогнозувати, але однозначно кількість земельних ділянок виросте в рази. Якщо врахувати, що земельний ринок функціонує і сьогодні, тобто вже існує певна кількість продавців і покупців (попит-пропозиція), то число продавців збільшиться, а армія покупців залишиться на тому ж рівні або виросте незначно (якась частина населення вирішить зробити капіталовкладення). З упевненістю можна сказати, що після скасування мораторію ціни впадуть, а повне врегулювання ринку залежить від його активності.
Що стосується придбання 1 га за $ 500-1000, я впевнений, що за таку суму можна знайти ділянку, але він точно не буде під Києвом або Львовом.
– Малий і частина середнього агробізнесу активно протестували проти земельної реформи, вважаючи, що вона націлена на знищення малих і середніх фермерських господарств. У чому причина такого їх настрою? Наскільки обгрунтовані побоювання?
– Я переконаний, що у нинішнього уряду точно немає такої мети. Навпаки, вона спрямована на відродження країни. Тут, швидше за все, мова йде про брак інформації і комунікації.
У 2016 році біля стін ВРУ пройшов масштабний мітинг аграріїв з вимогою роз’яснити їм подальші перспективи агробізнесу. З якогось боку, їх переживання не позбавлені підстав. Головні претензії, які висловлювали і аграрії з вулиці, і депутати в залі засідань ВРУ, стосувалися 200 тис. га в одні руки. Звісно, конкурувати з товстосумами представникам малого і середнього агробізнесу буде нелегко. Говорячи про необхідність крайньої обережності змін в законодавстві, я мав на увазі і цей фактор. Тут потрібно знайти золоту середину, заохочувати агробізнес з урахуванням зацікавленості всіх його представників. Наприклад, ділянки з площею 2-5 тис. га, що знаходяться по сусідству, виносити на аукціон з часовими проміжками, а не одночасно. Ніяк не можна давати одним якісь пільги на шкоду іншим.
Про земельну корупцію
– Чи зможе земельна реформа ліквідувати схеми «сірої» та «тіньової» оренди і покласти кінець земельної корупції? Яким чином?
– Однозначно так, але тільки при розумному її проведенні. Після того, як будуть прийняті відповідні законодавчі поправки і мораторій буде скасований, нікому в голову не прийде укладати тіньові договори. Але про це має подбати саме законодавство. Наприклад, ходять розмови про те, щоб для захисту самих селян встановити мінімальну ринкову ціну. У разі прийняття таких законодавчих поправок це лише спровокує і корупцію, і тіньові відносини, в договорах будуть вказані фіктивні ціни. Також нерозумною мені здається ініціатива про введення оцінки майна, що продається. Одним словом, є, над чим подумати.
Держава повинна намагатися максимально стримувати себе від втручання в ділові відносини. Чим менше будуть присутні держчиновники між сторонами, тим менше буде корупції. При великому бажанні держави вплинути на ринкові ціни це буде порожньою витівкою. У ринку є особливість – він сам себе регулює, ринкова ціна залежить від пропорції попиту та пропозиції.
Прозорість і «зрозумілість» закону зведе нанівець корупцію в земельних відносинах. Нікому не буде цікаво укладати угоди на «тіньовому» ринку. Ті кошти, які там крутяться, надійдуть до бюджету країни.
– Як би Ви особисто охарактеризували земельну реформу в Україні в цілому?
– Я хочу зафіксувати свою думку: я за вільний ринок, без присутності держави, але я проти того, щоб мораторій був скасований при нинішньому законодавстві. Воно вимагає радикальних змін. Поспішати не можна.
Україна була першою з колишніх республік, хто почав земельну реформу. На жаль, через неправильно проведений процес не була досягнута головна мета цього процесу – формування цивільного земельного ринку. До нашої країни багато претензій з боку партнерів. У 2017 році через невиконання рекомендацій МВФ країна не отримала $1.7 млрд, а в переліку причин була і земельна реформа. Помилки і прорахунки напевно присутні у всіх проведених реформах в колишніх екс-республіках, але всюди була досягнута головна мета – формування земельного ринку. І нікому з партнерів в голову не прийшло кого-небудь дорікнути за помилки.
Проведену земельну реформу я називаю «паперовою» – у всіх власників на руках є відповідні папери, хоча вони не можуть розпорядитися власністю.
Більше трьох років тому я опублікував проект «Метод Карелі «Комплексна земельна реформа», в якому детально описав шляху завершення цієї реформи, і який вважаю самим раціональним для України. Здійснення цього проекту дасть можливість з повною відсутністю корупції вийти з багаторічного глухого кута. Я вже висловлював думку, що, може, варто оголосити міжнародний конкурс про завершення земельної реформи за участю експертів з різних країн. У цьому немає нічого незвичайного, неприйнятного і поганого.
Перед Україною стоїть чимало проблем, але я впевнений, що нинішній уряд з гідністю зможе здолати всі перепони, і буде отриманий результат, якого чекає український народ. Назад дороги вже точно немає!
Коментарі
Дорогие читатели, отвечу на все Ваши вопросы.