Квартирне питання: чи реально поширити програму «5-7-9» на іпотечні кредити? - опитування банкірів

Запуск програми «5-7-9%» зміг підтримати український бізнес, надавши підприємцям більш доступні кредитні кошти в період дії карантинних обмежень. Саме тому в офісі президента підняли питання про те, щоб підтримати і українські сім'ї, забезпечивши їх житлом за програмою іпотечного кредитування під ті ж 5-9% річних.

Коментарі

Про те, чи буде банкам вигідно надавати такі кредити на житло, які можуть бути ризики, чи виросте обсяг проблемних кредитів, чи зможе банківська іпотека конкурувати з програмами розстрочки від забудовників, Maanimo запитав у банкірів.

Катерина Личаная, начальник управління по роботі з партнерами ГЛОБУС БАНКУ:

банк

Розвиток іпотечного кредитування на первинному ринку позитивно вплине і на громадян України, які зможуть вирішити свої житлові проблеми, і в цілому на економіку країни. Так буде розвиватися не тільки будівельна галузь, а й супутні галузі - виробництво будівельних матеріалів, меблів і т.д. Крім цього, розвиток будівництва позитивно впливає і на розвиток інфраструктури - будуються нові дороги, школи, біля нових житлових комплексів з'являються дитячі та спортивні майданчики.

Високого попиту на іпотечне кредитування на сьогоднішній день немає насамперед через високі ставки за кредитами і низьку офіційну платоспроможність більшості українців.

Зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами відбувається при зниженні вартості залучених ресурсів. У цьому напрямку були зроблені певні кроки з боку регулятора - знижена облікова ставка НБУ. Це вплинуло на відсоткову ставку за депозитами. Після її зниження почалося зниження ставок і за кредитами.

Державна програма, по якій будь-який житель України отримає можливість оформити іпотечний кредит на первинному ринку під низький відсоток, природно, простимулює розвиток цього напрямку. За нашими прогнозами, зменшення відсоткової ставки до 5% збільшить обсяги іпотечного кредитування в 2 рази.

Глобус Банк працює на ринку кредитування нерухомості на первинному ринку близько 5 років. На сьогодні у нас акредитовано близько 40 партнерів компаній-забудовників і більше 200 об'єктів нерухомості. За цей час було оформлено понад 2000 кредитів на первинному ринку. Як результат, ми маємо якісний кредитний портфель з практично нульовим рівнем прострочення.

Іпотека і розстрочка від забудовника мають ряд відмінностей.

Перше - це термін, на який можна оформити цю послугу. При розстрочці - до введення будинку в експлуатацію - це в середньому рік, максимум два. Тільки в дуже рідкісних випадках забудовник пропонує оформити розстрочку на 3-5 років. Іпотечний кредит в банку можна оформити на строк до 20 років і погасити його достроково, якщо у покупця буде така можливість, при цьому ніяких додаткових комісій і штрафів клієнт не платить.

Друге - навіть якщо розстрочка оформляється на більший термін, ніж введення будинку в експлуатацію, право власності клієнт зможе зареєструвати тільки після повної оплати. При оформленні кредиту це відбувається відразу після введення будинку в експлуатацію, і банк максимально цьому сприяє, тому що при формуванні резерву нерухомість буде враховуватися, а майнові права не нерухомість - ні.

Третє - при оформленні кредиту Покупець повністю оплачує вартість квартири і фіксує її. Він застрахований від валютних коливань і зростання вартості квадратного метра, що може бути передбачено при оформленні розстрочки.

На жаль, при всіх перевагах іпотечного кредитування кількість кредитів значно нижче, ніж розстрочок.

Є ряд факторів, які гальмують розвиток іпотеки, і тільки після вирішення цих проблем ми зможемо змінити ситуацію, а саме:

- при стабільному зниженні вартості залучених ресурсів, що спричиняє зниження ставок за кредитами;

- при перегляді існуючої нормативної бази та віднесенні «майнових прав» до «прийнятного» забезпечення, що зменшить норму резервування для банків;

- при посиленні захисту прав кредиторів;

- при зниженні вимог до позичальника;

- при регулюванні на державному рівні схем фінансування.

Іпотечне кредитування значно знизить кількість розстрочки і дозволить будівельним компаніям більш активно фінансувати і збільшувати темпи будівництва.

На жаль, на сьогодні не всі громадяни України офіційно працевлаштовані, а офіційна середня зарплата в Україні в серпні 2020 р склала близько 11 тис. грн.

Якщо в державній програмі будуть спрощені вимоги до позичальників, звичайно ж, це позитивно вплине на кількість клієнтів, які зможуть оформити іпотечний кредит.

Олексій Яценко, Голова Правління АТ «МЕГАБАНК»:

 Звичайно, у цього проекту є перспектива. Ключовим для іпотечного кредитування є наявність ресурсів і бази фондування з необхідними довгими термінами. І це, мабуть, ключова проблема, чому на сьогодні в Україні ще не запускається активно іпотечне кредитування. Рівень ставок, заявлених 10%, практично реалістичний. Є банки, які і 5, і 7% річних пропонують за гривневими депозитами. І багато хто з банків отримує рефінансування у Національному банку. І на сьогодні НБУ надає кредити на 5 років. Іншими словами, ресурс з'являється.

 Мені здається, банківська система прийшла б до іпотечного кредитування цьогоріч, якби не криза. Якщо не буде різких потрясінь, наступного року ми побачимо більшу активність. «МЕГАБАНК» готовий долучитися до цього.


min

 Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів АТ «Кредобанк»:

Включення іпотечного кредитування до програму «5-7-9» або аналогічної програми компенсації частини відсотків за кредитами, на мою думку, наростить об’єми іпотечного кредитування, оскільки найбільшою проблемою програми «Доступна іпотека» є брак дешевого фондування, зокрема залучення з ринку ресурсів в національній валюті  під ставки, які б сприяли  кредитуванню від ставки на рівні 10% та нижче.  На сьогодні банки створили  власні кредитні політики, націлені на якісну оцінку платоспроможності клієнта і, як наслідок, побудову якісних кредитних іпотечних портфелів.

Розстрочка від забудовників видається максимум до 3 років і містить в собі валютну складову. Натомість іпотечний кредит (наприклад, як у Кредобанку) передбачає термін до 20 років і не містить валютних ризиків, оскільки видається в гривні.  На сьогодні, до прикладу, Кредобанк, який щомісячно нарощує темпи іпотечного кредитування, 90% кредитів видає на вторинному ринку нерухомості, яке з точки зору покупця не містить ризику недобудови. Ріст продаж від забудовників спостерігається під час росту курсу валют, що відбувалося протягом остатнього періоду часу.

В цілому проблема забудовників полягає в тому що вони пропонують придбання об’єктів на первинному ринку нерухомості  за договорами (інвестиційними механізмами), в яких банк не завжди може здійснити кредитування об’єкту будівництва, зокрема, в повній мірі виконати обтяження предмету іпотеки майнових прав, що є принциповим моментом у процесі видачі кредиту. За умов збереження,  а надто зниження відсоткової ставки в іпотечних кредитах і включення іпотечного кредитування в Програму «5-7-9» все більше спонукатиме забудовників будувати спільні програми та шукати порозуміння.

Відповідно до Постанови  НБУ №351 «ПОЛОЖЕННЯ про визначення банками України розміру кредитного ризику за активними банківськими операціями» розрахунок ризику на груповій основі для іпотечних кредитів передбачає характеристику  дрібності - загальна сума боргу за кредитами одного боржника, уключеними до будь-якої групи, не може перевищувати 0,2 відсотка від загальної суми боргу за відповідною групою.

При цьому загальна сума боргу кожного з боржників не повинна перевищувати 2 млн грн., або еквівалент цієї суми в іноземній валюті, визначений за офіційним валютним курсом, установленим Національним банком на дату оцінки кредитного ризику. На сьогодні такі вимоги , виходячи з значного портфелю іпотечних кредитів, та середня сума іпотечного кредиту на рівні 600-700 тис. грн дозволяє Кредобанку застосовувати портфельний метод до переважної більшості кредитів.

За матеріалами Maanimo.com
Коментарі