Правильне оформлення договору оренди нежитлового приміщення

Безліч людей, які починають займатися бізнесом або знаходяться на стадії планування, стикаються з важливим питанням - де і як правильно знайти будівлю для ведення своєї діяльності, а також правильно оформити договір оренди нежитлового приміщення.

Коментарі

Така проблема виникає і при розширенні підприємства. Все тому, що склади, торгові майданчики або офісні будівлі є необхідністю, без якої навряд чи можна організувати хорошу фінансову діяльність.

Особливості оформлення договору оренди нежитлового приміщення в Україні

Звичайна оренда нежитлових приміщень передбачає правильно складений і заповнений договір. Письмове і документальне його оформлення дозволить уникнути різних проблем і великих грошових втрат у майбутньому.

З огляду на положення договору, господар передає орендарю нежитлове майно за конкретну плату і на певний період. При цьому слід ретельно обговорити всі деталі і подробиці, які потрібно вказати і прописати в договорі. Зразок договору оренди нежитлового приміщення в Україні містить основні положення і пункти, а також деякі особливості, які слід враховувати. Завантажити його ви можете далі у статті. Головними умовами, які є істотними та обов'язковими, можна виділити наступні:

  1. об'єкт оренди – вказується вартість і особливості майна;
  2. період, на який орендарю надається приміщення;
  3. плата за оренду, яка може враховувати амортизацію;
  4. особливості повернення і можливого відновлення;
  5. положення про виконання зобов'язань і відповідальності обома учасниками договору;
  6. умови повернення, викупу, питання, що стосуються ремонтних робіт або відновлення при нанесенні збитку.

Основними ж ознаками, які дозволяють відокремити оренду від інших видів, є наступні:

  • майно передається виключно на тимчасове використання, тому як передача у власність вже означає покупку;
  • такі ж умови і з приводу повернення – коли закінчується термін дії або за інших незапланованих обставин, необхідно обов'язково передати майно законному власнику;
  • інші тимчасові і постійні умови, що стосуються оплати та інших операцій з фінансовими ресурсами.

Обов'язковою є умова письмового оформлення договору оренди нежитлового приміщення, а якщо період перевищує три роки, то слід його нотаріально завірити. Якщо домовленість відбулася тільки в усній формі, то важко довести цей факт у суді при виникненні неприємних і спірних ситуацій. Договір може визнатися судом недійсним, якщо при укладенні його у будь-якій формі не було звернення і завірення нотаріусом. При цьому орендар повинен повернути нежитлове приміщення в тому вигляді, який був до оформлення угоди. Якщо є якісь пошкодження або зміни – це відшкодовується матеріально, причому вартість розраховується вже на момент факту відшкодування.

оформлення договору оренди

Правильне заповнення договору оренди нежитлового приміщення передбачає також і надання точних характеристик майна. Для будь-якої будівлі чи споруди потрібно вказати точне місцезнаходження, площу, наявність земельної ділянки та інші ознаки, що виділяють саме предмет договору. При оренді разом із приміщенням обладнання, а також транспортних засобів, не зайвим буде вказування серійних і реєстраційних номерів, технічних характеристик, деталей зовнішнього вигляду і інвентаризаційних номерів.

Не передбачається законодавством, втім, як і багатьма орендодавцями, передача в оренду майна, яке в кінцевому результаті не матиме первинний вигляд або більш ніж на 40% змінений. Однак, це краще обговорювати заздалегідь і вже спільно вирішувати, наскільки можливо і необхідно буде використовувати різноманітні зміни, оскільки невеликі правки і доповнення все ж можуть бути. Договір оренди нежитлового приміщення скачати для детального ознайомлення можна на нашому сайті.

Як правильно визначити вартість майна?

При первинному придбанні власності, незважаючи на спосіб покупки, визначається ціна об'єкта, позначена в документації попереднього власника. Інвентаризаційна вартість або реальна часто визначається після проведення оцінки нерухомості товарознавцем або комісією.

В ідеальному випадку найкраще провести незалежну оцінку вартості, після чого внести ці показники в акт. Хоч це і призведе до додаткових фінансових витрат, але результат буде максимально точним і незалежним від бажань однієї чи іншої сторони. Крім того, не виникатимуть зайві суперечки, а час на оформлення скоротиться.

Окремо варто виділити користування земельною ділянкою, де знаходиться об'єкт оренди нежитлового характеру, який згідно з українським законодавством також переходить у володіння орендаря. Сюди входить прилегла територія та споруди, що знаходяться в її межах.

Якщо орендодавець не вказує розміри території, то орендар отримує повністю всю земельну ділянку, яка була у володінні господаря. При значній і дуже великій ділянці, без потреби використання її в повному обсязі, варто окремо укласти договір оренди земельної ділянки.

Відрахування на амортизацію при оренді

Державний Кодекс України передбачає обов'язковою умовою амортизаційні відрахування навіть для оренди нежитлового майна. Щоправда, при цьому будь-яких вимог не висувається, і сторони самостійно встановлюють відповідний порядок амортизації. Іншими словами, ці кошти будуть йти на відновлення основних фондів, які знаходяться в оренді.

Такі умови хоч і не регулюються Кодексом, але встановлюють наступне:

  • відновлення, ремонт або поліпшення орендованого об'єкта можна здійснювати виключно з дозволу та згоди орендодавця;
  • господар майна має право отримувати фінансові ресурси за допомогою удосконалення об'єкта орендарем, якщо останній не має нічого проти;
  • орендар автоматично стає співвласником поліпшення або нових придбаних речей, які були придбані за згодою з орендодавцем.

Якщо подивитися на цей момент на практиці, то помітно, що всі такі питання вирішуються виключно між сторонами, причому всі деталі і особливості можуть бути одразу позначені в договорі оренди нежитлового приміщення або шляхом листа-пропозиції.

Іншою стороною медалі виділяється наступна особливість: якщо новинка не відділяється від орендованого об'єкта без пошкоджень і шкоди, вона переходить у володіння орендодавця. Якщо ж це окремі вироби, які не несуть шкоди, то орендар може спокійно забрати їх собі, якщо раніше це не було обумовлено або прописано в договорі оренди.

Оплата комунальних послуг, передача і повернення майна

Щоб уникнути розбіжностей в оплаті за комунальні послуги, всі такі моменти прописуються безпосередньо в договорі оренди нежитлового майна або заочно обговорюються між сторонами. Також господар може виставляти рахунки за комуналку за конкретний період. У договорі ще варто вказати, що в залежності від підвищення вартості за послуги, може змінюватися і орендна плата за користування нерухомістю.

Що стосується передачі об'єкта в оренду, то це здійснюється при оформленні двостороннього акту, де слід чітко прописати і зафіксувати стан, несправності і проблеми з майном, а також записати зауваження. На даний момент досить поширене використання фото та відео фіксації загального стану та інших особливостей.

Якщо при отриманні майна і підписанні договору не перевіряти його стан, то вважається, що воно передане в ідеальному стані, і довести зворотне практично неможливо. Такі ж положення враховуються і при поверненні нежитлового майна його повноправному господарю.

Завантажити акт прийому-передачі нерухомості в оренду.

У разі бажання викупити орендований об'єкт, ніяких застережень і заборон від держави немає, проте можна виділити норму, де вказується, що при дотриманні всіх домовленостей і обов'язків за договором, орендарю надається перевага покупки. При цьому інші особи можуть пропонувати суму і побільше, але власник не повинен переступати межу закону, якщо орендар дійсно бажає придбати даний об'єкт.

Терміни дії договору оренди нежитлового приміщення

Законодавство України обмежує терміни дії договорів оренди нежитлових приміщень тільки для деяких їх видів, а для інших передбачено самостійне рішення орендаря з орендодавцем. Зазвичай, якщо термін не проставлено і не обговорено, він вважається оформленим на невизначений період.

Так, одним з обмежень вважається оренда земельних ділянок, яка не повинна перевищувати більше 50 років. Не може бути більшого терміну і суборенда, адже домовлятися необхідно, в першу чергу, з господарем, з'ясовуючи його наміри на майбутнє. При цьому орендар не може розпоряджатися майном без повідомлення орендодавця, перевищуючи терміни суборенди. Тому тим, хто хоче оформити такий договір оренди, варто поспілкуватися з їхнім власником, щоб уникнути неприємностей у майбутньому і втрати фінансових коштів, а також приміщення. Закон же говорить про те, що навіть перевищений період буде дорівнювати граничному. Знаючи закони і положення, можна уникнути обману від аферистів і недобросовісних людей.

На перших етапах одразу вирішується і можливість продовження оренди, а також варіанти, які ведуть до дострокового розірвання, тому як в практиці може бути по-різному, і зміни в економіці іноді призводять до значних фінансових втрат.

Щоб уникнути додаткових витрат і втрат часу на оформлення нової угоди, слід вказати про автоматичне його продовження. В такому випадку договір оренди нежитлового приміщення розривається тільки за заявою однієї зі сторін.

Розірвання договору оренди нежитлових приміщень

Основними причинами для розірвання договору можуть виступати будь-які невдоволення з обох сторін і невиконання зобов'язань. Саме тоді договір оренди нежитлових приміщень може бути розірваний за згодою орендаря і орендодавця або по судновому рішенню. Якщо орендодавець у письмовій формі повідомляє орендаря про виправлення порушень або зміни, а він не бажає нічого змінювати, власник має право звернутися до суду для розірвання.

Якщо укласти договір на певний період, його припинення здійснюється шляхом подання відповідного повідомлення орендодавця за три місяці до встановленої дати передбачуваного розірвання. Цей термін не обов'язковий і може визначатися за бажанням орендаря або обумовлюватися в договорі.

Якщо приміщення не було звільнено вчасно, виплачується орендна плата за весь період прострочення.

Також можливий варіант прописаних в договорі непередбачених законодавством умов, які орендодавець вимагає від орендаря. Це покладання на себе контролюючих функцій, розцінюється судом, як перешкоджання в раціональному і законному володінні орендованого нежитлового приміщення.

Можливими умовами для дострокового припинення можна виділити смерть орендаря, якщо він перебував у статусі фізичної особи, і це не було прописано в договорі. Також ліквідація орендодавця або орендаря, які знаходяться в статусі юридичної особи.

Завантажити зразок договору оренди нежитлового приміщення

Зразок договору оренди нежитлового приміщення містить не тільки все найголовніше і необхідне, але й інші особливості і деталі. Типовий договір оренди нежитлового приміщення також має певний шаблон, умови якого поширюються на оренду приміщень для бізнесу, офісів, складів тощо.

Завантажити договір оренди нежитлового приміщення.

Висновок

Уважність до всіх деталей і особливостей, знання законодавства і своїх прав, а також правильна і якісна юридична допомога за необхідності, дозволять позбутися непередбачених ситуацій і безлічі проблем, які можуть виникнути під час співпраці з недобросовісними людьми. Якщо договір оренди нежитлового приміщення буде повністю відповідати всім правилам, то не варто переживати за подальше користування майном. Обов'язково варто дотримуватися всіх умов і зобов'язань, а також зберігати хороші відносини один з одним.

5,01
КОММЕНТАРИИ: