Ринок землі для сільськогосподарських потреб: особливості та побоювання

Мораторій на продаж землі в Україні завершиться до кінця року, тому все, що стосується земельного ринку, знаходиться під пильною увагою суспільства. З одного боку - суперечки, сумніви і гостра критика дій уряду та парламентаріїв, з іншого - оптимістичні прогнози, пов'язані з відкриттям ринку землі.

Коментарі

У статті піде мова про основні характеристики ринку землі в Україні, про те, чи буде сприяти продаж землі підвищенню ефективності використання цього ресурсу, які переваги і недоліки вільного продажу землі. Крім цього, наводиться інформація про приблизну вартість землі.

Що таке ринок землі?

Продаж землі, як і інші операції з земельними наділами, здійснюється між суб'єктами в рамках правових та економічних відносин. Власне, всі учасники таких відносин в сукупності з об'єктом торгу і складають земельний ринок. В економічних довідниках визначення земельного ринку зводиться до юридичного визнання землі капіталом: її можна продати, успадкувати, здавати в оренду і т.д.

Ринок землі, як сукупність правових і економічних відносин між учасниками ринку, може повноцінно працювати за умови приватної власності на землю. Очевидно, що без цього неможливо здійснювати ні продаж, ні обмін землі, ні інші операції з нею.

Операції з земельними наділами:

  • продаж землі;
  • обмін;
  • здача в оренду;
  • дарування;
  • передача у спадок (успадкування);
  • передача в заставу.

ринок сільськогосподарської землі

Умови для розвитку ринку землі

Для того щоб ринок землі розвивався, недостатня тільки наявність власників землі. Необхідно, щоб власник міг запропонувати землю для продажу (обміну / оренди). Іншими словами, власник повинен мати правові підстави вступити в ринкові відносини з покупцем. Якщо допустити, що ці умови дотримані, на ринку також повинні працювати правила конкуренції та мотивованого вибору, які, в свою чергу, можливі при достатній купівельній спроможності суб'єкта ринку.

Отже, для розвитку ринку землі необхідні:

  • Приватна або публічна власність на землю;
  • Правові норми, що дозволяють власнику здійснювати операції із земельною ділянкою;
  • Сприятливі економічні умови.

Ринок землі в Україні: про що йдеться в Земельному Кодексі?

Згідно зі статтею 14 Конституції України, земля є одним з основних національних багатств, що охороняється державою і з гарантією власності на землю. Правові відносини прописані в Земельному Кодексі України, згідно з яким, суб'єктами земельних відносин можуть виступати:

  1. приватні особи;
  2. юридичні особи;
  3. державні органи влади;
  4. органи місцевого самоврядування.

Кодексом також визначені форми власності на землю:

  • приватна,
  • державна,
  • комунальна.

При цьому слід розуміти, що державна і комунальна власність об'єднані в категорію «публічної власності».

За відмінними характеристиками та призначеннями визначені кілька категорій земель, серед яких, землі сільгосппризначення. На сьогоднішній день громадяни України можуть претендувати на безкоштовне отримання земельних ділянок для:

  • Фермерського господарства (понад 2 га);
  • Сільськогосподарської діяльності (до 2 га);
  • Садового господарства;
  • Дачного будівництва;
  • Будівництва житлового будинку;
  • Будівництва гаража.

На зазначені цілі безкоштовно можна отримати у власність земельну ділянку, пройшовши досить складну процедуру узгоджень в органах місцевого самоврядування або органу виконавчої влади. Отримавши у власність ділянку землі, власник може використовувати її за призначенням, а от проводити інші операції (продаж, обмін чи здачу в оренду) поки неможливо через діючий в країні мораторію на продаж землі. Що таке мораторій на землю, його суть і термін – в наступному розділі.

Мораторій на землю в Україні: чому це було необхідно?

З 2002 року в Україні існує мораторій на продаж землі - рішення, яке було продиктоване неготовністю ринку до операцій з продажу земельних ділянок, що перебувають у власності громадян. Втім, досі також існує серйозний ризик концентрації великої кількості земельних ресурсів в одних руках.

Мораторій – це призупинення, відстрочка, перенесення початку терміну дії, в даному випадку, - Перехідних положень до Земельного кодексу України в частині заборони продажу землею сільгосппризначення. Очікувалося, що мораторій буде знятий з січня 2018 року, однак цього не сталося, і термін його дії був продовжений ще на рік до 31 грудня 2018 року.

Закон про землю

Мораторій на продаж землі в Україні ставить власників земельних ділянок у вкрай невигідне становище, оскільки, будучи власниками, останні не можуть здійснювати будь-які операції з землею, крім її використання для виробництва сільгосппродукції або для будівництва будинку, дачі, гаража.

За якнайшвидше зняття мораторію на продаж землі в Україні виступають міжнародні інститути, зокрема, Міжнародний валютний фонд і Міжнародний банк реконструкції та розвитку. Про факт порушення прав людини в Україні в рамках мораторію на продаж землі свідчить винесене Європейським судом з прав людини рішення за позовом двох українських землевласників. Звернувшись в ЄСПЛ, вони попросили винести вердикт, чи не порушує норма про заборону на продаж землі в Україні їх права.

Оскільки Україна підписала Конвенцію про захист прав людини і основних свобод, то зобов'язана виконувати рішення ЄСПЛ, яке, крім виплати компенсації позивачам порекомендував найближчим часом забезпечити правову основу для продажу землі, що знаходиться у власності приватних осіб. Таким чином, рішення Європейського суду із захисту прав людини стало прецедентом у рішенні подібного роду позовів.

Коли буде знято мораторій: прогнози аналітиків і пропозиції парламентаріїв?

Законопроект № 7350-4 про внесення змін до Перехідних положень до Земельного кодексу України щодо заборони продажу землі сільгосппризначення в Україні зареєстрований в Парламенті в грудні 2017 року. Це було дев'ята за рахунком продовження дії мораторію. Як зазначалося вище, мораторій планується скасувати з початком 2019 року.

На думку експертів, скасування мораторію вкрай необхідне для подальшого розвитку правового суспільства, в якому не буде місця порушень прав власників земельних ділянок.

Переваги відкритого ринку землі

На самому початку статті вже говорилося, що однозначної думки в суспільстві з питання відкритого ринку землі немає. Напевно, його і не може бути в демократичному суспільстві, в якому кожен висловлюється виходячи зі свого досвіду, розглядаючи проблему через призму власних знань або ретранслюючи прийнятну для себе версію. Тому, викладені аргументи «за» і «проти» слід сприймати критично й з поправкою на певну суб'єктивність. Але зняття мораторію на продаж землі – захід необхідний з точки зору дотримання прав людини (читай – власника землі).

Отже, переваги відкритого продажу землі:

  1. Вільний продаж сприятиме більш ефективному управлінню земельними ресурсами в силу ринкової конкуренції. Головна умова для цього – створення правового поля, що регулює земельні операції.
  2. Скасування мораторію допоможе в залученні додаткового фінансування, оскільки землевласники зможуть звертатися в банк за кредитами, надавши в якості заставного майна свої земельні ділянки.
  3. Поява нового ринкового сегмента (земельного ринку) буде сприяти розвитку земельної інфраструктури (земельні аукціони, торгові доми, біржі тощо).
  4. Очікувано з відкритим ринком землі будуть з'являтися спеціалізовані банки (іпотечні, земельні), страхові компанії, кадастрові бюро, навчальні заклади, інформаційні та дослідницькі центри.
  5. Формування і розвиток ринку землі неможливо без вдосконалення податкової системи, нормативного та законодавчого регулювання, що також буде сприяти загальному оздоровленню податкового та правового поля.
  6. Інвестиції в аграрний сектор (в тому числі й іноземні) сприятимуть поліпшенню загального інвестиційного клімату в країні.

Зняття мораторію забезпечить прозорість в операціях із землею, і відповідно, впливатиме на механізм формування ціни на сільськогосподарську продукцію.

Недоліки відкритого ринку землі

  1. Акумулювання великих обсягів земельних ресурсів в руках монополістів – мабуть, головне побоювання супротивників зняття мораторію на продаж землі.
  2. Ймовірне зниження вартості земельних ділянок через високі ринкові пропозиції. Думки розділилися: одні вважають, що зняття мораторію приведе в рух механізм продажу, коли бажаючих продати буде більше покупців. Інші, навпаки, прогнозують зростання ринкової ціни землі до європейського рівня.

Якщо перераховувати передбачувані недоліки відкритого ринку землі, то скептики побоюються, що іноземні компанії можуть стати законними власниками землі, тим самим завдавши шкоди її національному надбанню. Інші висловлюють протилежну точку зору, що ще раз доводить, наскільки неоднозначна тема продажу землі в Україні.

Як бачимо, переваг відкритого ринку землі, все-таки, набирається більше. Наскільки вони вагоміші – дізнаємося після появи в країні ринку землі.

Приблизна вартість землі

Ціноутворення землі і за якою формулою розрахувати ціну землі, - поки точно не може сказати ніхто. Серед публікацій – безліч експертних думок, припущень і прогнозів. Зустрічаються також результати опитувань і статистичні дослідження. Очевидно, що до того моменту, поки не буде сформований працюючий ринок землі, називати точні цінові розклади не представляється можливим.

Втім, можна взяти для розрахунку величину (поняття) земельної ренти. Суть такого розрахунку полягає у визначенні величини доходу від використання земельної ділянки незалежно від його врожайності (абсолютна рента), скоригованого на величину диференційованого рентного доходу і розділеного на процентну (позикову) ставку.

Якщо перейти від теорії до практики, то дослідження свідчать про те, що:

  • вартість 1 га землі імовірно складе $ 2,5 тис .;
  • 10,7% потенційних покупців готові заплатити $ 2 тис за 1 га;
  • Третина землекористувачів (32%) готові продати свої ділянки за ціною $ 500;
  • 22,2% землекористувачів готові запропонувати ціну $ 1 тис. за 1 га;
  • 15,3% учасників опитування назвали ціну $ 2,5 тис. за 1 га .;
  • 10,4% опитанних власників земельних ділянок готові продати свої паї.

(за даними Інституту аграрної економіки)

Як зміняться пропозиції в умовах діючого ринку землі, - покаже час. Поки точно відомо, що ціна на землю в Україні займає одне з найнижчих місць серед європейських країн.

Заключні тези

Земля в усі часи була цінним об'єктом обміну або торгу, за привілей розпоряджатися родючими грунтами велися жорстокі загарбницькі війни. Земельні ресурси – це високоліквідний актив, розумне розпорядження яким приносить високі дивіденди.

За обсягом земельних ресурсів України лідирує серед країн Європи і є однією з найбільших країн, багатих чорноземом. 28 млн. га чорнозему при загальній площі сільськогосподарських земель в 42 млн. га – все це знаходиться в Україні. На сьогоднішній день трохи більше 3 млн. га земель обробляється 14 найбільшими агрохолдингами

Введення відкритого продажу землі може стати потужним стимулом для зміцнення національної економіки, і відповідно, зростання добробуту громадян України.

5,01
КОММЕНТАРИИ: