Земельні ділянки: їхній продаж, реєстрація прав, приватизація, зміна цільового призначення

Останнім часом вартість продажу земельної ділянки по Україні знизилася на третину. Причиною тому стали нові обмеження і високі ставки в кредитуванні, а також непроста специфіка даного бізнесу. Так, купівля земельної ділянки з подальшим перепродажем цілком може стати вигідним бізнес рішенням. Однак по-справжньому розібратися в такому питанні, і головне не прогадати - може тільки професіонал.

Коментарі

Продаж і купівля ділянки землі

На сьогодні ситуація йде таким чином: одні вклали кошти в купівлю ділянки ще до кризи і чекають появи грошей для будівництва, інші ж вибрали вичікувальну тактику в надії, що ціни знизяться ще більше.

Купівля земельних ділянок залежить від багатьох критеріїв, найбільш поширені з них:

  • Відстань до міста, райцентру;
  • Стан доріг;
  • Вартість ділянки;
  • Наявність інженерних комунікацій (води, каналізації, газу);
  • Наявність лісу і водойми поблизу;
  • Інфраструктура в районі (магазини, ринки, сади і школи, лікарні та інше).

Операції купівлі-продажу землі укладають:

  1. Перекупники – їхня головна мета отримати максимальний прибуток від перепродажу ділянки.
  2. Великі інвестори – купують величезні земельні площі, а після забудовують їх котеджними містечками, розважальними та торговими комплексами, гіпермаркетами, заводами тощо.
  3. Приватні інвестори – набувають землі для здійснення і ведення сільськогосподарської діяльності.

Продаж земельних ділянок може стати прибутковою справою, тільки за умови, що в момент покупки її оцінять грамотно. А для оцінки потенціалу ділянки обов'язково слід звернути особливу увагу на юридичні характеристики, такі як:

  • приватизованність ділянки;
  • наявність і справжність державного акта на землю;
  • наявність всіх необхідних юридичних документів.

Важливий також і минулий досвід в таких угодах. Покупець повинен мати «нюх» і вміти прогнозувати ймовірність вигідного продажу. Навіть сьогодні, в умовах кризи, досвідчені спекулянти умудряються заробляти більше п'ятдесяти відсотків прибутку, підписуючи договір купівлі-продажу земельної ділянки.

На практиці використовуються наступні схеми для отримання прибутку від купівлі земельної ділянки:

  1. За наявності декількох зайвих мільйонів доларів купується великий земельний наділ, до нього підводяться всі необхідні комунікації, земля розбивається на кілька ділянок під майбутні котеджі, після чого кожен продається вже окремо.
  2. Можна купити ділянку поблизу дорожніх магістралей, неподалік від котеджного містечка, забудувати його, а потім в сприятливий момент продати.

Для того, щоб продати землю, обов'язково потрібно отримати довідку з державного реєстру обмежень, її робить нотаріус вже в процесі угоди. До моменту купівлі-продажу земельної ділянки повинна бути проведена експертна оцінка землі.

фото ділянки землі на продаж

Оціночна вартість ділянки потрібна за великим рахунком тільки для обчислення розміру державного мита. Видається вона незалежним експертом, у якого є відповідна ліцензія. Вартість оцінки безпосередньо залежить від розмірів ділянки і його віддаленості (700-1200 грн, як правило).

Перелік необхідних для продажу земельної ділянки документів:

  • Документ, що підтвердить приватні права на землю;
  • Довідка з кадастрового бюро;
  • Експертна і незалежна оцінка ділянки;
  • Паспорти власників та дружини/чоловіка, якщо продавець перебуває в шлюбі;
  • Ідентифікаційні коди власників та дружини/чоловіка;
  • Свідоцтво про реєстрацію шлюбу, за необхідності – свідоцтво про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть;
  • Нотаріально оформлена згода дружини/чоловіка на продаж ділянки (у разі відсутності в момент підписання договору);
  • Свідоцтва про народження дітей (якщо вони теж є власниками);
  • Дозвіл на продаж ділянки від органів опіки (якщо діти теж власники).

Після того, як виконані всі необхідні умови, можна укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки. Цей документ потрібно засвідчити нотаріально, після він підлягає державній реєстрації. У договорі потрібно вказати:

  1. Вид договору, а також найменування сторін;
  2. Предмет договору (докладний опис ділянки);
  3. Документ, який підтверджує право власності на дану ділянку;
  4. Відомості про наявність чи відсутність обмежень на цільове використання ділянки;
  5. Відомості на відсутність заборони на відчуження ділянки;
  6. Експертна оцінка ділянки;
  7. Ціна договору і порядок розрахунків;
  8. Зобов'язання і відповідальність сторін;
  9. Випадки розірвання договору.

Завантажити договір купівлі продажу земельної ділянки

Цей документ найбільш поширений серед договорів на придбання права власності на ділянку землі. Форма може бути проста або нотаріальна (якщо того бажають сторони).

Типовий договір купівлі-продажу земельної ділянки не потребує обов'язкової державної реєстрації. Однак обов'язково потрібно зареєструвати факт переходу права власності від старого власника до нового.

В разі необхідності (або просто бажання) нотаріального посвідчення даної угоди потрібно знати, що реєстрація може відбуватися тільки у відповідному нотаріальному окрузі.

Об'єктом угоди є виключно земельна ділянка, що знаходиться на кадастровому обліку. Кадастровий номер і адреса обов'язково вказуються в договорі. Площа вказується відповідно до встановленої документами.

В тексті договору необхідно якомога точніше визначити його предмет, дати докладний опис земельної ділянки, а саме:

  1. Місце знаходження;
  2. Категорія земель;
  3. Цільове призначення;
  4. Кадастровий номер;
  5. Площа (згідно з документацією).

Обов'язкова умова договору – вказівка ціни ділянки. Порядок розрахунків між учасниками угоди визначається за згодою: грошові кошти можна отримати до або після укладення договору або акта передачі.

Ознайомитися і скачати типовий договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Реєстрація прав на землю

З 2018 року реєстрація права власності на будинок і землю проводиться за допомогою місцевого центру надання адміністративних послуг або нотаріуса.

Після того, як буде проведена процедура включення даних про ділянку до державного земельного кадастру та видана відповідна виписка, можна реєструвати права на землю.

Порядок реєстрації права власності на землю наступний:

  1. Визначитися з місцем звернення (нотаріус або центр адмін. послуг);
  2. Підготувати необхідний пакет документів, а саме:
  • Довідка з Державного кадастру;
  • Оригінал і копія паспорта заявника;
  • Оригінал і копія ІПН;
  • Чек, що підтверджує факт оплати адміністративного збору (0,1% мінімальної заробітної плати, на сьогодні 170 грн);
  • Документ, що підтверджує право власності на землю (договір купівлі-продажу земельної ділянки, дарування, спадщина тощо);
  • Довіреність, у разі якщо документи подає представник, а також паспорт і ІПН представника.

Заява на реєстрацію друкується і підписується на місці. Якщо документи на землю містять інформацію про кадастровий номер, виписка з держкадастру не потрібна.

  1. Термін розгляду документів становить п'ять робочих днів. Потім за бажанням можна отримати роздруківку з реєстру на бланку А4, але без підписів і печаток. Згідно з новим порядком, рішення про набуття права власності публікується на сайті Мін'юсту і має юридичну силу.

За бажанням можна скоротити п'ятиденний термін розгляду до двох днів, доби і навіть двох годин. Щоправда, і збір за реєстрацію в такому випадку буде набагато вище.

Як тільки процедура реєстрації пройде успішно, ви вважаєтеся повноправним власником землі і можете розпоряджатися нею на свій розсуд.

фото планування будівництва

Приватизація земельної ділянки

Відповідно до ст.121 ЗКУ кожен громадянин, який має в своєму розпорядженні земельну ділянку, має право на безкоштовну приватизацію її в межах таких норм:

  • Для ведення фермерської діяльності – в розмірі паю, визначеного для кожного члена сільськогосподарського підприємства;
  • Для ведення особистого господарства – не більш двох гектарів;
  • Для садівництва – до 0,12 гектарів;
  • Для будівництва будинку, споруд та господарських будівель в селах – до 0,25 гектарів, в селищах – до 0,15 гектарів, в містах – до 0,10;
  • Для дачного будівництва – до 0,10 гектарів;
  • Для гаражів – до 0,01 гектарів.

Безкоштовна приватизація земельних ділянок проводиться одноразово по кожному виду користування землі і в межах законних норм.

Порядок приватизації земельних ділянок такий:

  1. Подача заяви до місцевої ради або районної адміністрації. У ній вказується площа та цільове призначення;
  2. Прийняття рішення щодо дозволу на розробку документації в місячний термін;
  3. Звернення в землевпорядну організацію і укладення відповідного договору;
  4. Розробка документації землевпорядною організацією (термін визначається за домовленістю);
  5. Надання отриманих документів до місцевої ради або районної адміністрації;
  6. Прийняття рішення про передачу земельної ділянки у власність (рішення повинно бути прийнято протягом двох тижнів).

Нижче перелічено, які документи потрібні для приватизації земельної ділянки:

  • Копія паспорта та ІПН;
  • Копія документа на нерухомість, що знаходиться на ділянці;
  • Документи, які підтверджують факт участі в дачному кооперативі;
  • Документ з територіального органу управління, який підтверджує факт користування ділянкою;
  • Акт про погодження меж земельної ділянки.

Якщо потрібно приватизувати ділянку, що не має підтверджуючих документів, необхідно довести, що ви були користувачем землі протягом останніх п'ятнадцяти років. Іноді доказом можуть послужити свідоцтва сусідів, але частіше потрібно звернення до суду.

Зміна цільового призначення ділянки землі

Кожна земельна ділянка має своє конкретне цільове призначення. Якщо у власника виникає необхідність використовувати землі під абсолютно інші потреби, це потрібно оформити юридично. Зміна цільового призначення земельної ділянки в Україні – досить часта практика.

Порядок зміни цільового призначення земельної ділянки такий:

  1. Оформлення нотаріального заяви на зміну цільового призначення;
  2. Розробка проекту щодо відведення ділянки землі (готує землевпорядна організація);
  3. Проведення геодезичних робіт;
  4. Звернення до сільської, районної чи міської ради з проханням про зміну цільового призначення ділянки;
  5. Повідомити про зміни в орган Державного земельного кадастру;
  6. Реєстрація в Державному реєстрі прав.

У процесі буде потрібно підготувати наступний список документів:

  • Заява від власника на розробку проекту по зміні цільового призначення ділянки;
  • Завірена нотаріально копія документа, що підтверджує право власності на землю;
  • Копія всіх сторінок паспорта замовника, а для юридичних осіб – всіх установчих документів;
  • Копія ІПН;
  • В окремих випадках – містобудівне обгрунтування.

фото процесу планування земельної ділянки

Висновок

Навколо земельного питання завжди були, є і будуть купа суперечок. У процесі використання і оформлення документації нерідко виникають певні труднощі. Однак, після ознайомлення з нашим матеріалом, у вас є всі шанси їх обійти.

Це хоч і клопітка справа, але цілком реальна.

5,01
КОММЕНТАРИИ: